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张树学律师

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合同诉讼经验

租赁合同未能登记而被判无效

租赁合同未能登记而被判无效

案情:

 

2005年1月1日,原、被告签订房屋租赁合同一份,合同约定将原告所有的房屋一层出租给被告作为营业用房,租赁期限2年,即自2005年1月2日至2007年1月3日。每年租金250000元,第一年租金分两期给付(每半年付一次),第二年租金于2006年3月31日前付清。合同订立后,原告将房屋交付被告使用,第一年的租金被告已经付清,第二年的租金履行期限届满后被告尚未支付租金。原告向被告催告,指出其违约,并要求其付清全年租金。被告于2006年5月1日发函给原告,表示由于其已停止经营,需要解除租赁合同,并愿意承担违约损害赔偿责任,并于次日将租赁房屋腾空,原告遂向法院提起诉讼,要求被告继续履行合同并按约支付租金250000元。在诉讼中被告表示其不愿继续履行合同,请求以承担违约损害赔偿金为代价提前解除房屋租赁合同。

 

分歧:

 

此案存在两种不同意见。合同法第二百二十七条规定承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金,出资人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。合同法第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告不支付租金的行为已经构成违约,原告获得了法定解除合同的权利或者选择要求被告继续履行合同的权利,此案是应当判决解除双方之间的合同,由被告承担违约损害赔偿责任,还是判决被告继续履行租赁合同,由被告支付一年租金?对此,存在两种观点。第一种观点认为:由于被告已经停止经营,租赁房屋对被告已不具有使用价值,被告愿意就提前解除合同承担违约责任,强制被告继续履行合同对被告也不公平,同时会造成社会资源的浪费,因此可以由法院判决解除合同并判决被告承担违约损害赔偿责任。第二种观点认为:被告未按约支付租金,属于违约方,根据我国合同法的规定,只有守约方享有合同解除权,违约方不享有合同解除权,在原告没有诉请的前提下,法院不可以主动做出解除合同的判决。本案被告主要义务为交付租金,并非不可以强制履行的债务,承租人因自己的原因不需要使用房屋,导致房屋空置,为被告在订约时应当预见的正常损失。根据合同必须信守的原则,应当承担继续履行的违约责任。

 

评析:

 

笔者同意第二种意见。允诺不得反悔,合同必须信守是合同法确立的重要原则。合同一经有效成立,在当事人之间便具有法律效力,双方都必须严格信守,不得擅自变更或解除。被告的行为已经构成违约,根据合同法的规定,原告获得了解除合同的权利或者选择要求被告继续履行合同的权利。继续履行在性质上是一种救济制度,又称为特定履行、实际履行,是指在违约方不履行合同时,相对方请求违约方继续履行合同债务的责任方式。继续履行的真谛在于它要求合同债务人应当实际地履行合同而不得任意地以赔偿损失或支付违约金的方式来代替履行合同债务。我国合同法赋予继续履行制度以一席之地。1999年颁布的合同法确立了强制履行制度。当合同一方当事人不履行合同,且无正当理由时,守约方有权要求法院强制违约方按合同规定的标的继续履行义务。也就是说,在一方违约时,不论违约方是否愿意,只要守约方有继续履行的要求,违约方有继续履行的可能,就必须履行合同债务。守约方可借助国家法律即通过公力救济,迫使违约方继续履行合同,并且是按合同约定的内容全面履行。本案承租人的主要义务是支付租金,为金钱债务,可以强制实际履行。

 

合同的解除包括约定解除和法定解除。《合同法》第九十四条对合同的法定解除作了相应的规定,该条第(三)款规定当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同。依合同法原理,只有合同守约方才享有合同法定解除权,违约方不享有提前解除权,将解除权赋予守约方是合同解除制度的意旨。因此,依照合同法第九十四条第(三)款规定、合同法第二百二十七条规定,本案出租人享有合同法定解除权,承租人不享有提前解除合同的权利。

 

法院判决应当以当事人行使请求权为前提,是否要求解除合同还是要求继续履行合同,取决于解除权人的意思,如果出租人认为继续履行合同对自己更有利,则可以向法院请求继续履行合同;如出租人认为继续履行合同在经济上不合理,或确实不利于维护自己的利益,则可以要求解除合同,并要求违约方赔偿损失或采取其他补救措施。因此,解除合同与否,乃是解除权人意思自治的范畴。在本案中只能由出租人向法院提出,法院不能依职权主动做出。

 

综上,根据法律的规定,在本案中承租人不享有法定的解除权,法院对承租人提前解除合同的请求不能支持。本案原告的诉讼请求是要求被告继续履行合同并支付租金,并拒绝变更诉讼请求。基于法律的规定,法院只能依据当事人的诉请判决被告继续履行租赁合同,支付租金。

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